美國房產的持有成本很高，每個月的支出除了房貸還有property tax + insurance，但它卻同時也是Tax Shelter!! 也就是房子除了提供遮風避雨的服務，還可以幫忙省稅。 簡單來說，自住房(principal residence)目前按照規定只要過去五年住滿兩年，賣房時的資本利得收入，也就是房子漲價的部分(Capital gain)，個人直接可以減免25萬，配偶合併減免50萬。 但若不是自住就沒有這優惠，而且好康只有一個名額，一個人或一對配偶只能指定一個當自住。如果一次持有兩間: 自住房＋度假屋(Vacation home)，那就是二擇一當自住，享有免稅額度優惠。既然規定是過去五年住滿兩年就符合資格，所以換屋前最好先作好規劃，尤其是西雅圖這幾年房屋價值飆升，貿然換屋沒有預先規劃，可能不小心就損失了一筆。 順帶一題，如果當作投資出租的物件，則可以每年按規則報折舊，還有修繕折抵，不過在賣出的時候，過去折舊的部分需要被課稅 ，概算是Capital gain= Sale Price-(Original cost – Depreciation) 。以上僅提供大方向，有疑問還是得先諮詢會計師才能做出最好的打算。 by Gloria Hsiung, LIC# 21027756, Best Choice Realty 聯繫方式: gloriaphsiung@gmail.com

美國房產交易，在買賣房子時一定會收到一份文件- FIRPTA Certification。 在西雅圖買房也是相同的，這是由美國IRS規定當外國人、外國公司或信託等，在賣房子的時候，需要先就源扣繳成交價的15%。 對! 你沒看錯，是成交價，不是資本利得。 這個部分由房屋賣家自行填寫，申報自己是不是外國人(non-resident)。然後根據規定買家一定要確認，通常西雅圖的仲介會把這份文件直接交由escrow去處理，如果不小心忽略它而導致IRS沒有扣到賣家的錢，那買家要負責繳稅。 對! 你還是沒看錯，是買家負責。 所以，當決定下標一個房子，在收到FIRPTA時，發現賣家是外國人，最好要保持警戒，等escrow都確認好以後再簽名。除此之外，成交金額、買家是不是要自住，也都會影響扣繳金額 (FIRPTA有載明算法)，另外也要特別注意，會不會因為這個預扣金額，導致賣家扣除貸款以後，還要補錢進去escrow，進而影響房屋交易。 最後，如果你是賣家填寫FIRPTA，千千萬萬不要把SSN填上去，私下跟相關經手單位聯絡就好；我曾看過粗心的房仲，沒有提醒賣家，導致SSN出現在表格上，以至於所有經手的、包含對房子有興趣的路人，可能因此知道屋主的個資了。 by Gloria Hsiung, LIC# 21027756, Best Choice Realty 聯繫方式: gloriaphsiung@gmail.com

西雅圖買賣房屋，根據華州規定，房仲必須提供幾個手冊給買家，例如: 這些手冊其實花點時間，應該都可以懂，但我想要特別挑 Wire Fraud Alert 反詐騙 出來寫一下。這個不是難，但是超容易忽略，而且一旦損失肯定很大條! 在美國買房或賣房時，非常容易成為詐騙的目標；他們可能是透過被駭的email帳號或是用很title company的名字發信，要求賣/買家根據指示匯款。通常會製造一個很緊張的氛圍，讓你以為要趕快匯錢，不然交易會有問題，或是做一個以假亂真的信，發出通知。 但是，實務上匯款指示 絕對不會透過email或是電話通知；如果收到不確定的通知，最好趕緊聯繫自己的仲介，或是透過非信箱管道，確認escrow電話以後，打去再三確認。 記得之前上課的時候，聽到一個資深房仲的真實案例分享，她的買家交屋前收到email通知匯款，雖然客戶本身是位會計師，但可能買到房子太開心，一時鬆懈就根據指示把錢匯出去，然後當下跑去銀行想攔截還是晚了一步，當然錢也追不回來了… 總之，匯款指示絕不會透過email或是電話通知!! by Gloria Hsiung, LIC# 21027756, Best Choice Realty 聯繫方式: gloriaphsiung@gmail.com

Appraiser就是房屋鑑價師，收集資料後，對目標物件估計出一個合理價格；買家在西雅圖搶房著實不易，為了買到一間心儀的房子，可能要加不少價格，也要擔心因為鑑價(appraisal)價格太低，就需要再增加頭期款以彌補差額。 這個落差主要就在於 Market value ≠Market price 那到底房屋鑑價的點在哪? 首先，價值判斷很大一部分在”地點”，這也是為什麼房屋廣告最愛喊的口號 “location, location, location”，還要說三次這樣。但也不難理解，因為區域性的經濟發展及就業狀況、薪資水準等因素，對買家的購買力，還有周邊房屋需求影響深遠；只要需求高就會推高房屋價格，需求低那就買房時有比較多的談判空間! 再來也要觀察周圍生活機能如何，有沒有學校、交通建設以及買菜購物是不是方便。這部分也不是越靠近高速公路，或是越靠近捷運就好，在西雅圖的住戶一般都希望住家周圍不要太吵雜，鄰居租賃比例低，住戶穩定沒有來來去去。 在西雅圖買房簡單來說，好區壞房子價格是不一定低於壞區好房子。 最後就是房子本身的優缺，是不是格局老舊不敷使用，或是有其他難以改變的缺點；此外，一般貸款評估重點，還包含幾項細節: 房屋交易的流程，也是蠻常發生屋況狀況太差，導致生貸款下不來的狀況，不然就是賣家會被要求先行修繕。 by Gloria Hsiung, LIC# 21027756, Best Choice Realty 聯繫方式: gloriaphsiung@gmail.com

在西雅圖買房出價時，還蠻流行一個出價策略– 使用 Escalation自動加價條款。 規則是這樣，假設有競爭者出現，買家就在他原本的出價往上再加一個金額，一直到觸及設定的上限為止。舉例來說， 我是一個買家打算從90萬開始出價，只要有人比我高，我就一次加$5,000，一直到上限$1,000,000為止。基本上，要加多少、還有上限在哪，都由買家可與仲介討論過後評估決定。 比較常遇到的疑問是說..賣家可以作弊嗎? 會不會找朋友來出價阿~等等等。事實上，自動加價合約(Form 35E)有清楚明白定義，賣家必須證明他有真的有收到競價合約(Competing offer)，而且一般西雅圖仲介也不太可能以身試法，做出假交易來哄抬價格。 而何謂Competing offer，就包含幾個條件: 簽約後，買家有三天 的時間，檢查賣家提供的競爭合約到底合不合格? 如果根本虛晃一招，那就可以回覆賣家，表示價格有問題，而賣家收到通知後有兩天時間，可以取消合約，把訂金還給買家，或是直接接受買家提出的原價 (也就是，未加價前的金額)。 所以說在西雅圖買房，是不是有超多有趣的細節呢。 by Gloria Hsiung, LIC# 21027756, Best Choice Realty 聯繫方式: gloriaphsiung@gmail.com

在西雅圖買房，先說Down payment是甚麼? 其實也就是 頭期款 買房的時候，不同貸款類別對頭期款要求的比例都不同；最常見到的是conventional loan(一般貸款)，簡單二分法，只要不是政府機構提供擔保的，都叫這個名字。 一般貸款(Conventional loan)通常會要求借款人要提供20% 或 25% 頭期款，比例可以經由加購保險(private mortgage insurance)去跟貸款機構討論。然後他的借款金額有上限，每個地區不同，一旦貸款金額超過Freddie Mac and Fannie Mae的規定，就叫做Jumbo mortgage aka “non-conforming loans” 因為貸款機構無法把Jumbo mortgage拋售到次級市場給Freddie mac/Fannie mac，既然風險高，那肯定對借款人要求標準會提高，通常超額貸款會要求貸款人很高的credit score 以及很低的Debt-to-income ratio。 話說回來，其實大家可以把賣家想像成一個保守的投資人；標房子時，喊價大家都會，但不見得人人都可以輕易借得到或補齊交割款項，所以對賣家來說，價格喊得越高，其實也表示風險會越高。 在西雅圖的搶房最熱的時候，想要眾多競爭者勝出，最好的方法其實就是從down payment著手準備! 當一個有經驗的賣家房仲收到一堆offers，不一定會選擇出價最高的，反而是財務最穩健的比較保險，以免中間發現數學算錯，導致賣家的房子被walk away，徒增勞力與心力。 試想，賣家都夢寐以求 All cash offer，其實也就是追求一個100% down payment呀，是不是~~~ by Gloria Hsiung, LIC# 21027756, Best Choice Realty 聯繫方式: gloriaphsiung@gmail.com

在西雅圖當房仲，遇到的買家大部分時候都需要貸款，或是在利率低的時候，考慮房貸借新還舊(refinance)，這篇就稍微介紹關於房貸報價差異，以及常遇到的費用。 大致上房貸利率可以分為固定或浮動，固定常見的有15 year fixed, 30 year fixed，也就是所動一個利率以後，15年不變，或30年不變。另外，浮動的稱為ARM (Adjustable-rate mortgages)，假設看到報價是5y/6m ARM,，那指的是前面五年固定利率，後面則是每六個月根據市場價格來房貸利率調整。 貸款費用的部分，常見有幾個: 他的報價one point = 1% of loan amount，如果貸款$100萬，那一個點就是$10,000 也不算小。那到底需要不需要買point呢? 簡單的比較，可以概算一下”買 vs不買” 的損益平衡點在第幾年? 在平衡點內，有賣房或再refinance打算，那買點數就不見得划算，反之，如果是打算鎖住利率並長期持有，那買點數就蠻合理的。 另外， 利率報價要看APR才準，APR%是包含一堆有的沒的費用後的報價，然後如果想追蹤最新利率在哪，我自己常看的網頁是Bankrate。 事實上在買房的時候，好的貸款人員也是扮演一個舉足輕重角色，相信大部分的西雅圖房仲都會建議客戶一定要找到可靠的貸款公司；由於西雅圖的房價偏高，賣家房仲在收offer的時，習慣會打給買家的貸款人員確認貸款狀態，所以，如果能有一個專業的貸款人員負責回答問題，其實是很加分的!!! by Gloria Hsiung, LIC# 21027756, Best Choice Realty 聯繫方式: gloriaphsiung@gmail.com

前幾週我去逛COSTCO的時候，看到某款大針織毛衣，頗有設計感，先抓了一件然後逛了一圈，突然想起來剛剛忘了檢查瑕疵，果然翻到背面馬上發現脫線。 當買房子的時候，這麼大的物件實在不太可能在賞屋短短30分鐘就了解透徹? 這時候，買家其實可以透過賣家的屋況調查表–Form 17，做個初步的了解。 甚麼是Form 17? 也就是 賣家提供的房況說明 (Seller Disclosure Statement Improved Property) 這份資料是根據在該房居住期間內，就賣家所知道的提供一份問卷，包含是不是真的有權利處分資產、房屋的水/電/汙水處理為何、屋頂有沒有漏水、有沒有HOA、有沒有淹過水等等等。 華盛頓州有規定，賣家一定要據實以告填寫Form17，也不允許由仲介代筆；上面的問題，大部分還蠻直覺的，如果是就填YES，不是就填NO，不知道就填DON’T KNOW，不存在就填N/A。買家看完以後，需要在最後一頁(Buyer’s acknowledgement )簽名。 西雅圖買家簽名的部分，有三個選項：第一個是買家確認有收到看到也知道(Buyer hereby acknowledges that)，第二部分(Buyer’s waiver of right to revoke offer)是表示收到了，且不會因為Form17終止合約。第三部分(Buyer’s waiver if right to receive completed seller disclosure statement)適用於某些不要求提供報告的州，買家同意賣家不必提供完整報告。 順帶一提，如果是1978年以前蓋的屋子，賣家還需要準備一份含鉛油漆報告書Form 22J (Disclosure of information on lead-paint)，這是華盛頓州法規規定，必須提供報告。 其實如果買到含鉛的房屋，也不需要太過於緊張，這些都可以找專業人士處理的。據我所知，目前尚無法處理的是甲基/安非他命之類(methamphetamine) ，毒性會遺留在房屋裡，住進去會對健康產生不良影響! by Gloria Hsiung, LIC# 21027756, Best Choice Realty 聯繫方式:…

房仲在西雅圖幫客戶下offer時，會送出合約(Purchase and Sale agreement)給賣家，在這個時點，可以根據買家的需求加上附加條約，有點類似”但書”的意思。 附加條約內容講的是主約 #只有買家開出的條件被滿足#才需要履行。(Event occurs, then agreement is binding) 而通常只有受惠方有權利去除(waive)附加條件； 一般而言這是買家的權利，賣家不能簽收了以後擅自把附加條件去除。 西雅圖買房時，附加條件大致分為三種： 以一言蔽之，#買家籌到錢才履約。 這裡面還包括貸款部門對的房屋鑑價(Appraisal)，假設鑑價報告金額低於出價，買家可以在收到報告三天內，通知賣家要終止合約或是要求降價。 #買家對房子狀況滿意才履約。 基本上由買家負責找專業檢查師並支付檢查費用，不論是對房屋結構、水電、蟲害、地形，水管管線排水以及有害物殘留等等，不滿意都不需要履約。 #買家要能賣掉自己房子才履約。 除了初次買房，大多數人可能會需要賣掉原本住的房屋，才有足夠款項/頭期款再買新的，所以在沒有競爭對手的情況下，是可以透過仲介去詢問賣家收不收類似的附加條件。 在西雅圖買房，除非遇到有競爭對手搶同一個房子，建議買家最好都保留需要的附加條約，雖然說把附加條件都刪除，會讓合約看起來更有魅力，但不怕一萬，只怕萬一，出了問題沒辦法履行合約，少了這層保護，那買家就只能自行吸收損失了。 by Gloria Hsiung, LIC# 21027756, Best Choice Realty 聯繫方式: gloriaphsiung@gmail.com

在幫客戶買房時，常遇到一個疑問–甚麼是Earnest money?? 簡單來說，就是 #買家給賣家的訂金。 當一個西雅圖房仲在送offer時候，訂金會載明在Purchase and sale agreement合約，並在條約的下一行，勾選萬一買家違約(Default)的時候，是要直接放棄送賣家(Forfeiture of Earnest Money)，還是由賣家決定賠償條件(Seller’s Election of Remedies)。 如果是選直接放棄，當違約發生時，賣家可以不管三七二十一直接沒收訂金當作賠償；那既然已經拿到該有賠償，後續就不應該再有訴訟產生。假使選的是賣家決定，那違約時，賣家就不一定藉由訂金得到補償，很有可能最後鬧上法院並要求買家履約等等。 那到底訂金要放多??? 先給大家看個房仲考題: Legally, how much earnest money must be submitted with a valid purchase and sale agreement? A. 1% of the purchase price B. 3% of the purchase price C. 5% of the purchase price but the amount over 3%…