文/Joy Wang | 2024.05.20 西雅圖也算是全美排名前十的繁忙城市之一，但有個最大特色就是湖很多，而且景色優美，周邊最主要的湖泊有Lake Washington, Lake Union, Green Lake, Lake Sammamish, Pine Lake。 住在湖邊是許多人的夢想。試想一下，早晨醒來，一邊吃早餐一邊欣賞湖景；下午陽光灑滿湖面，你坐在湖邊休息，悠閒地喝著茶；週末朋友來訪，可以在湖邊BBQ，玩水，划船，生活簡直愜意極了。毫無疑問，湖岸的房子與同一地區的其他房子相比，總是最昂貴的，因為這份寧靜與美景是無價的。 剛好最近在尋找西雅圖潛力投資房，看了兩間水岸房，想跟大家分享一下： 第一間 在Sammamish的Pine Lake有一棟臨湖的房子，湖面很安靜，很美。目前價錢是210萬美金。它的地有個好處就是蠻平的，不是那種懸崖峭壁才能夠到達房子。在房子的後面有一棟附屬住宅（DADU），可以帶來穩定的租金收入。今天天氣很好，湖面有人滑船，湖水平靜，氣氛詳和，很有渡假的感覺。 進入內屋，舊地毯需要換新，popcorn ceilings和窗戶single pane需要更新，廚房需要更新。樓下有一個房間，還有廁所。樓上的主臥很大，還有獨立的sitting area。另外兩間的窗戶都可以看到湖景，很美。但由於大樹不少，房子的右邊有點陰暗，左邊是有陽光。鄰居是一棟蠻新漂亮的房子。 可以考慮兩個做法，一是remodel，市價大約可以增值到270萬左右，二是全部拆掉重蓋，可以賣到400多萬。 第二間 在Lake Sammamish還有一棟很有趣，才160萬兩房的cottage。好奇心之下，也去看過那棟房子。開車途中會經過彎彎曲曲的小路。門口有兩個停車位，有一個車道往下走，旁邊還有兩個車位。繼續往前走，就變成很窄很陡的樓梯，終於看到了那棟cottage。從外表來看，就是屋頂外牆都需要更新。 但一走到房子的陽台，風景立即讓人驚嘆。 “哇！風景好美喔！” Lake Sammamish湖面寬闊，距離對岸也很遠，很遼闊。但是房子裡面，唉，就別提了，破舊不堪。雖然房子內部需要大幅修繕，但這棟房子很適合作為渡假屋。如果要每天居住，走那個坡道會比較辛苦，但也提供了強迫運動的機會，就像養狗需要每天出門遛狗一樣，不管晴天還是雨天都要出門。 這次實際走訪後，得出了結論：如果你有200萬美金，想在西雅圖買房的話，可以買到Pine Lake湖邊的一棟舊房子，潛力十足，等著你來翻新改造。這棟房子就像一個等待變身的灰姑娘，一旦翻新，價值可觀。而如果你的預算是160萬，那麼在Lake Sammamish湖邊，你可以擁有一棟可愛的小cottage。這個小cottage雖然需要一些修繕，但風景如畫，非常適合作為度假小屋。總之，這兩個選擇都充滿了投資的樂趣和潛力，讓買家既享受美景又能期待未來的回報。

NAR佣金和解事件二：#對買家的影響為何？ 前情提要， 這個訴訟的起源，是從賣家指控美國房地產協會（NAR）、MLS和房仲經紀沆瀣一氣，要求大部分房屋賣家支付買方經紀人佣金而開始，而NAR目前確認和解的一部分，就是： 買家必須簽訂正式代理協議（Buyer agreement)，以便了解房仲經紀的服務，將收取多少費用。 同意制定新的MLS網站規則，禁止在MLS上提供經紀人佣金。預計這些變化將於7月生效。 而延續上篇，我認為對於買家的影響不容小覷， 未來或許還是有賣家，會決定繼續提供支付買方仲介佣金，畢竟這是一種吸引更多潛在買家的策略。我想也沒有人會跟錢過不去，只要感興趣的買家越多，收到multiple offers，事實上從出售中獲得的利潤就越多，甚至遠高於仲介費。 但對買家說，特別是首購族 (first-time homebuyers)， 在西雅圖面對激烈的買房競爭，除了可能需要加價競標，還必須支付佣金的情況下，很容易被擠出市場。 尤其是在聯邦儲備開始提高利率後，房貸利率迅速上漲(目前30 year fixed at 6.5%)，Zillow Group Inc.最近的一項調查發現，要能舒適地負擔一套房，購房者需要的年收入超過$106K，比2020年所需的$59K 直接增加了80%。 這種額外的壓力可能會使買家預算超出購買價格的範圍; 不過好處是這筆費用可以協商，也會隨著市場情況而變化。 另外，對貸款業會有影響嗎？ 抵押貸款行業(MBA)在對《商業雜誌》的聲明中表示，他們正在關注和監測解決方案，包括對買方經紀人佣金採取新方法的可能性。 未來可能對一些貸款計劃進行調整，使購房者可以將經紀人成本納入房貸金額中，其實本質上就是把仲介費納入融資範圍。事實上，如果不調整貸款指南，已經處於壓力之下的許多美國人來說，買房更是遙不可及。 特別是允許零首付購買房屋的退伍軍人貸款(VA)，躺著中槍。因為現行規定，對退伍軍人所允許支付的費用的限制，將使VA變得特別棘手; 反之，賣方在出售房屋時，也可能會把這類有特殊規定的貸款種類排除在外，拒(無)絕(法)收他們的合約。

佣金制度改變了嗎？ 最近，一則重大新聞引起了廣泛的關注，這就是3/15/2024 的NAR跟賣家集體訴訟和解協議，並達成了4.18億美元的和解金額。據《紐約時報》報導，該協議取消了房地產行業長期存在的6%銷售佣金。這個案例主要討論的方向，大家都想知道這會對市場產生何種影響。 買賣房不用付佣金了？ 房價會因此下跌？ 首先，對於是否支付佣金這一問題，從西雅圖房市的實際情況來看，事實上從2019年到2022年，NWMLS對其規則、表格和流程就一直不斷進行調整，已經有效的提高顧客與經紀人報酬相關的透明度，且增強了消費者的選擇權和議價機會。最新部分，華盛頓州的“Agency Law”也在2024年1月1日進行了修訂。 用白話來說，就是其實在NAR案例之前，在西雅圖買賣房屋過程中，已經是透明而且透過議價的方式的佣金制度就已經存在。特別是賣家支付佣金的部分，都是在上市前簽訂合約時透過討論決定出來的，並沒有強制規定必須支付多少錢。 畢竟房屋買賣是一門認真的生意，動輒百萬， 而賣家開出的條件，當然也會影響買方的意願，所以最終都需要一個平衡點，來把這個交易做到最好的狀態。 今年新增的Agent Law這部分，是為了避免買家仲介提供服務後，事後在佣金上面產生爭議。所以，新增規定現行只要仲介提供服務給買家，就必須簽訂代理協議，並說明佣金由誰支付，佣金多少。特別是，萬一遇到買家仲介0%的佣金的物件，是不是跳過不看？ 其次，房價是否會因此下跌？ 實際上，房價的走勢從來就不是由房仲決定的，而是根據市場供需和房貸利率來決定。如果用河流來比喻，市場供需就像河道的方向，房貸利率就像河水的多少，而房仲的佣金或是交易手續費就像石頭。 石頭丟到河裡，會激起的漣漪，但不會改變河道的方向。 而我自己對NAR案例的看法，短期上，我認為對西雅圖房市的買家影響會比較顯著。第一是未來為了避免佣金糾紛，買家必須一開始就決定要委託哪個仲介，以及談定要支付多少佣金，變成無法避免的必要步驟。而在找房的過程中，如果巧遇一間房子的買家代理佣金為0%，畢竟佣金與手續費等目前是不能計入房貸抵押，這時候就會產生一個可能性–買家得從頭期款中拿出一部分來支付服務費用，而賣家可能也會因為買家的支出增加，購買力受限，被要求降價。 當然有些討論，是關於因為買家會開始慎選仲介，所以房仲在競爭的狀態下，會開始調整收費，這部分，我是覺得也很合理！特別是，對於對市場比較熟悉的買家，可以直接找賣方代理，或是律師付費寫合約，不一定需要買房仲介陪他們走過一段完整的買房流程。 但這樣還是有一些缺點，特別是在房市比較熱絡的市場會更明顯。舉例來說，賣方代理不一定會以買家的立場出發，或許就是直接讓買家加錢，能越快成交就好。或者，有仲介的買家可以第一時間預約看屋，但沒有委託的買家，可能都還沒等到open house，房子就被買走pending了。事實上這樣的狀況，我覺得也是間接把買房這件事情給“會員化”了; 就像搭乘美國國內飛機一樣，有多付費的可以提前選位，沒有的就是現場排隊….

最近剛好上了綠色建築房屋的課程，有個章節還蠻有趣的，把日常家計用水列出使用排名。除了4%的其他，前五名如下: 第五名-漏水 看到數據是還蠻驚訝，居然有14%的水都是因為滲漏而不見了；最常見的有馬桶水箱、或是室內水管有小破洞等。馬桶的話可以透過水箱水染色來判斷，水管測試則是把水閥關閉後，觀察水表是不是還在跑。 第四名-水龍頭 佔16%，更新水龍頭時可以選購有省水標章WaterSense-labeled，跟舊式水龍頭比，這樣大概可以省約30%的水；或是花幾塊錢安裝起波器(Aerator)，除了使用上不會覺得水流小，而實際上也可以節省約30%左右水流量。 第三名-淋浴 佔用室內使用水量的 17%。 1992 年之前製造的淋浴噴頭基本上會消耗大量水，每分鐘高達 5.5 加侖；其實只需花費不到 30 美元即可購買新的高效淋浴噴頭，流量低於每分鐘 2.5 加侖，而不會影響性能，至少能將水流量減少一半，很快就能回本，算是不錯的投資。 第二名-洗衣機 位居第二，用水量約佔室內總用水量的 22%。 如果有節能星星標籤的洗衣機，每次裝載大約需要 15 加侖的水，比標準洗衣機可節水 50%，且遠遠低於 1998 年之前生產的洗衣機。 第一名 家庭用水的第一大用水，佔室內用水量的27%—馬桶!!! 換句話說，每4加侖用水，就有超過1加侖用於沖廁所。 1992 年之前製造的馬桶每次沖水需要多達 6 加侖的水，而現代版本需要的量要少得多，最大為 1.6 加侖。 所以，想省水費，記得先從馬桶下手!

換房不易，在西雅圖房屋交易，常見屋主賣房以後，會希望再回租一兩個月，以爭取時間，拿到款項後買下一間房子。 先前受限於華盛頓州Landlord-Tenant Act (RCW. 59.18)，雖然大部份的交屋狀況都算順利，但買房的人多少會擔心，萬一賣家回租後，時間到了不搬怎麼辦? 甚至因為華盛頓州法規對租客的保護較為嚴格，導致房屋取回不易? 關於這個情況，去年開始就有聽聞房仲相關團體，在與立法者進行討論，而好消息是，今年終於可以把因房屋買賣而延伸的租賃，從Landlord-Tenant Act剃除，不再適用一般房租/房客關係法。 不過，細節上也有些新的變動: 這樣的修正規定，我覺得對想在西雅圖買房的買家來說，的確是增加了一些保障。不過三個月後，假如賣家想要延長回租時間，就得請買家自行斟酌，因為超過三個月就屬於正式的房屋租賃關係了。

大家有覺得住在西雅圖，夏天很容易塞車嗎? 在西雅圖的夏日是修補公共設施、馬路的好時機，因為天氣好也沒風沒雨，但就是這樣，出門人潮加上道路縮減，駕駛人應該都可以深刻體會甚麼是最遠的距離… 那就是你在我的面前，但我就是開不過去。 另外，疫情結束後，西雅圖的幾間大型科技公司，也逐步開始召喚員工回到辦公室上班，所以下上班時間的交通壅擠好像又更明顯了；不過單看流量的絕對數字，是還沒回到2019年的狀態，不過隨著light rail規劃，這幾年似乎這些大型公司多傾向將辦公室移到西雅圖東邊，靠近大部分員工居住的區域，來縮減員工通勤時間。以下是近期幾間大公司的政策: #Amazon 65,000 名本地員工 預計從 5/1開始每周有3天回到辦公室。不過在之前的幾週，亞馬遜向員工透露，大部分建築物尚未準備就緒。 #Microsoft 57,000 名本地員工 微軟在 2022 年中改為hybrid混合工作政策，員工分為三類，一些人預計最多 50% 的時間在家工作，部分可以 100% 的時間在家工作，而其他人則只能回到辦公室。 #T_mobile 8,200 名本地員工 從去年5/3開始，董事級以上的高管每周至少在辦公室工作4天。 所有其他辦公室員工則每周至少上班3天。 #Meta 8,000 名本地員工 預計員工將從今年9/5開始返回辦公室，但也不是全部，還是有保留遠端上班的部分。 #Google 7,200 名本地員工 谷歌很早就定下了基調，從去年4 月開始召回員工，但有個老問題一直跑出來就是–人滿為患;目前西雅圖在Kirkland第二個園區開發，也處於停擺的狀態。於是今年 2 月由於空間限制，包括西雅圖在內的谷歌最大中心的雲計算員工須輪流上班和共享辦公桌。 by Gloria Hsiung, LIC# 21027756, Best Choice Realty 聯繫方式: gloriaphsiung@gmail.com

點開西雅圖的買房廣告，應該很常看到一則是可以讓屋主先在市場上買到房屋以後，才賣出原本居住的房子。 先說，在西雅圖換房真的不是件容易的事情。 想要換房時，如果打定要先賣出房子後再買新的，那除了必須先清原本房屋，裝飾、拍照準備上市外，平日還得挪出時間讓仲介帶看。而後續，若是在西雅圖買房的部分，則會擔心在競標的情況下，或是在利率變動的情況下，也不容易買到條件更好的屋子。 所以市面上，陸續開始有公司提供換屋方案給大家選擇；當然天下也沒有白吃的午餐，其實這類服務，對換房的屋主來說，還是有一個手續費的成本。 用個例子來解釋好了，假設目前現有房屋價值100萬，尚未繳貸款40萬，然後已經看好要買一間150萬的房子，需要頭期款30萬，想要透過第三方換屋(稱他A公司)。 簽完約以後，A公司最多可以先給屋主75萬(這部分跟貸款一樣，不會是100% 房屋價值)，屋主扣掉未繳貸款40萬，剩下$35萬可以當頭期款，解決了要先買的部分。 等買完房子以後，換A公司開始幫屋主賣房，假設最後賣在100萬，扣掉賣屋、staging/photo等費用$100,000(概估)再扣掉A公司的服務費$30,000(=3% )以及最一開始給的75萬最後屋主可以拿回$12萬 一開始我看到這個方案，乍看服務費3%還行，但仔細想想…..真正借出來的錢 vs 付出去的服務費，換算成年率以後，和一般正常貸款比起來是頗貴…. 但當然對想一次到位、怕麻煩的，想要增加現金比重甚至需要all cash的買家來說，還是有很多優勢，例如:全現金買房的價格是相對好談的。此外，就如同前面提到，先買再賣會發生的難處，基本上都可以迎刃而解。 不過在西雅圖買賣房屋，除了透過此類服務公司，還是有其他相對省錢的策略，有興趣的話歡迎與我聯繫。 by Gloria Hsiung, LIC# 21027756, Best Choice Realty 聯繫方式: gloriaphsiung@gmail.com

身為一個西雅圖房仲，真的很常遇到客人詢問關於學區的問題，而就需求面來說，一般買家購買房子除了會評估地點、交通、鄰近環境以外，當然還有學校。 在西雅圖挑選房子時，如果學區是一個必要條件，買家們到底應該要怎麼選呢? 我個人認為這題沒有人見人愛的滿分答案，主要三不五時看到類似討論串，就會發現其實大家對學區判斷都有不一樣的標準與喜好；有人首重diversity，有些看test score，有些看師生比或是否接送方便等等。 不過大致上，家長們想多了解關於學校的資料與評價，可以在以下三個網頁找到： ▲Great School : https://www.greatschools.org/ 這個網頁的特點是，對學校的前兩大評分項目包含了Equity，還有學校是否將不同背景、財力學生視為平等，redfin & zillow上面的學區分數就是從這個網頁出來的。 ▲School Digger: https://www.schooldigger.com/ 網頁內容包含考試成績、排名、 師生比、種族分布等等；簡單來說，這個網頁清楚條列出test score排名，點開個別學校以後，也會有歷年排名紀錄。 ▲Niche : https://www.niche.com/ 這個網頁資料還蠻豐富的，範圍從幼稚園一路到大學，除了考試成績、多元化評比，還多了對教師以及教學環境問卷調查；另外，比較有趣的是，點進個別學校評比後，可以看到該校學生未來對大學選擇的意向。 西雅圖近年移入人口有增加的趨勢，偶爾會有學校的界線進行重劃，如果在找房時，已經想好要哪個學區，最好下offer之前再上學區官網確認。最後分享一句昨日看到，覺得很有趣的引言: “No school without spectacular eccentrics and crazy hearts is worth attending.”― Saul Bellow by Gloria Hsiung, LIC# 21027756, Best Choice Realty 聯繫方式: gloriaphsiung@gmail.com

最近剛好跟朋友討論西雅圖凶宅，順便來聊一篇。 其實根據華盛頓法規，買賣房屋必須揭露的只有material defects，也就是會影響會房屋本身狀態的才需要揭露，例如房屋結構問題、漏水、淹水、屋頂壞掉等等。 由於西雅圖買房時，主管機關認定相關的犯罪紀錄、犯罪活動等，甚至是否為凶宅的部分，並不影響房屋本身，所以，此類的紀錄不會在賣家的form 17或是其他合約表格找到。那到底要如何從哪裡知道，房屋本身是不是有發生過甚麼意外事件呢? 事實上，真的還得靠自己上網找資料了；因為根據華盛頓州法規規定，房仲也沒有義務需揭露，賣房的部分，法規也沒有很明確，如果真的遇到難以解決的問題，最好還是諮詢律師。不過，基本上在下offer之前，有疑慮還是可以問賣方房仲，畢竟按規定房仲必須基於Good faith and honest的義務誠實回答問題。 那凶宅到底能不能買? 這個問題還蠻見仁見智的，有人覺得不舒服，有人覺得價格合理就是好物件，最終還是看買家怎麼評估。 by Gloria Hsiung, LIC# 21027756, Best Choice Realty 聯繫方式: gloriaphsiung@gmail.com

在美國投資房地產時，稅務規劃絕對是很重要的一環，賣房前必須知道甚麼是1031? 1031 亦稱為 Starker Exchange aka Tax-Free Exchange，透過這個機制可以讓賣家延後繳稅。它的限制是不適用自住房(principal residence)以及個人度假屋(vacation home)，僅可以用在投資目的或商用房產。 規則是當屋主將投資的物業賣掉時，現金沒有入袋而是限定時間內再投資下一個，就可以不必認列收益(Capital gain)，但只能同類交換(like-kind)，不能拿房子換跑車或是換到其他國家。而交換中間產生的現金收入或是貸款金額有改變，須要繳稅。例如賣舊換新時候，貸款從50萬變成40萬，那中間差的十萬稱為 Boot就要報稅。 然後要做成這件事情，建議可以找有經驗的西雅圖房仲幫忙，主要是交易時間要精準，每個環節要追好進度，除了物色房子要快狠準之餘，最好先選定QI (qualified intermediary)或專門做1031的公司。因為從舊物件賣掉交割日 (closing) 起算 45日內要指定下一個標的，並且再180天內完成交易，一旦錯過時間限制，交易就不能算是1031。 那資本利得的稅到底可以遞延到甚麼時候呢? 目前規定沒有年限，如果打算這輩子都不把錢拿出來花，直接交給下一代當作遺產，那交接時房屋的成本會step-up調整為當時市價。 舉例來說，有一位西雅圖買家持有的投資房成本在40萬，中間委託房仲換屋但都做1031，都沒真的實現損益，並且持續遞延資本利得的稅；某日他的小孩根據遺囑繼承了房子，在交接當下的市價是100萬，過了一年房子漲到110萬後決定賣掉房子，那這間房子的資本利得其實是用110-100=10萬計算，並不是70萬。 by Gloria Hsiung, LIC# 21027756, Best Choice Realty 聯繫方式: gloriaphsiung@gmail.com