在美國投資房地產時，稅務規劃絕對是很重要的一環，賣房前必須知道甚麼是1031?

1031 亦稱為 Starker Exchange aka Tax-Free Exchange，透過這個機制可以讓賣家延後繳稅。它的限制是不適用自住房(principal residence)以及個人度假屋(vacation home)，僅可以用在投資目的或商用房產。

規則是當屋主將投資的物業賣掉時，現金沒有入袋而是限定時間內再投資下一個，就可以不必認列收益(Capital gain)，但只能同類交換(like-kind)，不能拿房子換跑車或是換到其他國家。而交換中間產生的現金收入或是貸款金額有改變，須要繳稅。例如賣舊換新時候，貸款從50萬變成40萬，那中間差的十萬稱為 Boot就要報稅。

然後要做成這件事情，建議可以找有經驗的西雅圖房仲幫忙，主要是交易時間要精準，每個環節要追好進度，除了物色房子要快狠準之餘，最好先選定QI (qualified intermediary)或專門做1031的公司。因為從舊物件賣掉交割日 (closing) 起算 45日內要指定下一個標的，並且再180天內完成交易，一旦錯過時間限制，交易就不能算是1031。

那資本利得的稅到底可以遞延到甚麼時候呢? 目前規定沒有年限，如果打算這輩子都不把錢拿出來花，直接交給下一代當作遺產，那交接時房屋的成本會step-up調整為當時市價。

舉例來說，有一位西雅圖買家持有的投資房成本在40萬，中間委託房仲換屋但都做1031，都沒真的實現損益，並且持續遞延資本利得的稅；某日他的小孩根據遺囑繼承了房子，在交接當下的市價是100萬，過了一年房子漲到110萬後決定賣掉房子，那這間房子的資本利得其實是用110-100=10萬計算，並不是70萬。