文｜Gloria Hsiung 購房可能聽起來像是一件複雜的事情，但其實只要跟著正確的步驟來，整個過程會比你想像中順利得多。今天，我們將使用最簡單易懂的語言，來分步解析購房流程！ 第一步： 找到你的西雅圖房仲 購房旅程的第一步，就是找到一位值得信賴的「西雅圖房仲」。為什麼需要房仲呢？因為他們不僅了解市場動態，還能幫助你找到符合你需求的房子。他們就像是你在房市中的嚮導，帶你避開潛在的陷阱。通常，你可以通過朋友推薦、網上評價，或直接聯絡當地的房地產公司來找到合適的房仲。 在美國，大概88-90% 房產交易都是通過房仲來完成的;既然房仲提供服務，是會收取一筆佣金。近年來，隨著房地產市場的變化，佣金越來越具有彈性，且在西雅圖買房，網路上也都有公開顯示買方經紀人佣金，可以說是非常透明。一般來說，買賣雙方可以根據具體情況協商佣金比例，部分房仲甚至願意根據服務內容，降低佣金比例，或者只收取固定費用，提供客戶選擇。 第二步：確定你的購房預算 接下來，你需要弄清楚自己能夠負擔多少錢買房。這一步不僅僅是看看銀行帳戶裡有多少錢，還包括向貸款機構了解自己能借到多少房貸。你可以通過獲得預先核准 (pre-approval) 的方式，來確保自己在看房時心中有數。 預先核准(pre-approval) 是一個銀行或貸款機構提供的書面文件，證明他們願意在特定條件下向你提供一定金額的貸款。有了這個預先核准，你在出價時會顯得更加誠意十足，增加你拿下房子的機會。 第三步： 開始看房——走進西雅圖房地產的夢幻世界 這是購房過程中最有趣的一步！ 你可以和你的「西雅圖房仲」攜手走遍各個社區，參觀不同風格和大小的房子。這是一個既激動人心又可能讓人疲憊的過程。你可能會發現有些房子看起來比照片上小很多，有些則比預期中的更加寬敞。記得隨身筆記，記錄下每個房子的優缺點，以便最後做出明智的決定。 在看房時，除了房子的內部設施，還需要留意鄰里環境、學區、交通便利性等因素。這些都會直接影響將來的生活品質和房子的增值潛力。 第四步：出價 當你終於找到心儀的房子，便是出價的時候了。這一步需要策略和技巧，你房仲會幫你分析市場行情和房子的具體狀況，讓你知道應該出多少價才最合適。如果房市火熱，有時甚至需要出高於要價的金額才能成功。 為什麼這步，特別需要策略和技巧呢？ 因為房屋的最終成交價，不僅僅是由市場供求關係決定的，還取決於賣家的心理預期以及是否有其他買家競爭。因此，出價時的策略，搭配合約安排非常重要。 第五步：驗房與貸款——購房的健康檢查 在有Inspection Contingnecy的狀況下，當賣家接受你的出價後，接下來你可以著手安排對房子進行驗房。這相當於給房子做一次全面的「體檢」，確保它沒有重大結構問題或潛在的隱患。驗房報告出來後，如果發現問題，你可以要求賣家修理或重新談判價格。同時，這段期間你也需要完成房貸的審批程序。 驗房師會檢查房子的結構、屋頂、電路、管道等，確保房子沒有重大缺陷，有些還會提供保固。通常，驗房費用由買家支付。 第六步：簽約與交屋——終於到終點了！ 在簽約前，買家通常會進行最後一次的房子檢查，確保房子狀況與之前無異。這叫做「final walk-through」。 如果一切順利，那麼恭喜你，接下來就是簽約和交屋的步驟了。簽約當天，你需要準備好一堆文件，這些都是法律上必需的手續。另外，交屋時還需支付一筆交屋費用 (closing costs)，包括貸款手續費、產權保險、預繳稅金等。這些Escrow都會計算好，大概在交屋前兩三天左右，通知買家匯款。 一旦簽署完成，你將正式成為該房產的擁有者。接著，你會收到房子的鑰匙，這個時刻通常伴隨著無比的成就感。 第七步：搬家與享受新生活 拿到鑰匙後，你可以開始計劃搬家，這是興奮人心的時刻！ 但別忘了先換鎖，這是一個簡單卻非常重要的安全步驟。當你安頓好一切後，就是時候享受你的新家了。無論這過程中經歷了多少波折，當你終於站在屬於自己的家門口時，一切努力都是值得的。 購房的過程可能聽起來繁瑣，但只要有一個專業的「西雅圖房仲」在你身邊，整個流程將變得順利而有趣。希望這篇購房指南能幫助你在「西雅圖房地產」的旅途中，順利找到心儀的家園。

文｜Gloria Hsiung 在西雅圖買房，選對地段比選對鞋還重要，這就是為什麼大家很愛重複地強調Locaiton! Location! Location! 今天，我們就來聊聊如何選擇合適的地段，讓你在西雅圖房地產市場上立於不敗之地。 1. 交通便利：別讓你家變成孤島 在西雅圖，交通方便的地段可是黃金地段。想像一下，早上要上班，結果開車到辦公室單趟要花掉1小時，這可是件痛苦的事。所以，挑選房子時，可以看看附近有沒有地鐵站、公車站，或開車去市中心要不要排長隊，有沒有可替代的一般道路。當然直接住在地鐵旁也不是個好主意，最好離個兩三個路口，走路距離15分鐘以上。 事實上，西雅圖的交通網絡也正逐漸升級，大家最關注的就是這幾年Light rail的規劃，你知道未來還有哪些即將開展的新路線嗎？可以來看這篇先前的分享：https://shorturl.at/uWWnp 🚋🔍 2. 學區：好學校是房價的秘密武器 如果你家有小孩，或者打算未來也考慮出租房子，學區就是重中之重了。在西雅圖，靠近好學校的房子，哪怕就是一間小黑屋，價格有時也會出乎意料的貴。所以，選地段時，最好要看看周圍的學校怎麼樣。 3. 社區氛圍：這裡適合你過日子嗎？ 你喜歡安靜的生活還是熱鬧的氛圍？這一點也很重要。有些西雅圖的社區可能天天有人在開派對，有些則靜得你聽得到蟲鳴鳥叫。選擇一個適合自己生活方式的社區，才能讓你住得舒心，未來房價也有可能穩定上漲。 4. 發展潛力：別只看現在，還要看未來 選地段就像選股票，不能只看現在的情況，還要看未來的潛力。西雅圖有些區域現在可能不怎麼起眼，但如果市政府要在規劃地鐵、建商場，那就有可能變成未來的熱點。這種地方現在買，將來可能會賺大錢。這時，如果有個西雅圖房仲能給你中肯的建議，對於發現潛力股絕對是如虎添翼。 5. 房價走勢：掌握趨勢，別讓自己吃虧 最後，要學會看房價走勢。這就像看菜市場的價格變化，西雅圖房地產市場的價格也是有起伏的。看房價走勢時，要注意那些經常上漲的區域，這說明那裡有需求，也有未來的增值空間。另外，跟你的西雅圖房仲多聊聊，他們的經驗和觀察能給你提供很多有用的信息。 選擇合適的地段就像選擇合適的伴侶，要能給你帶來穩定和幸福。在西雅圖房地產市場上，交通、學區、社區氛圍、發展潛力和房價走勢，這些都是決定一個地段好壞的關鍵因素。記住，找個有經驗的西雅圖房仲，他們能幫你避開陷阱，找到那個讓你心動的地段。這樣一來，你在西雅圖的購房之路就會順風順水，享受未來房產增值的喜悅！

文｜Gloria Hsiung 在西雅圖買房子可不容易，這裡的房子很搶手，想要成功買到心儀的房子，需要做足功課。這篇將手把手引導你做好準備，在這場“買房戰爭”中贏得勝利。 1. 了解市場，別讓人蒙在鼓裡 想要在西雅圖買房，第一步就是要知道這裡的房價和市場狀況。就像買菜一樣，要知道哪裡賣的便宜、哪裡的品質好。多看看網上的房產網站，例如最多人使用的Redfin 跟Zillow，了解房子的價格變動和新上市的房源; 或是我們也通常會幫客戶從NWMLS設定新物件轉發，一旦賣方仲介把上市資料input進去，第一時間就可以收到消息，這樣就能在好房子出現時不會錯過。 2. 找個可靠的西雅圖房仲 就像找個有經驗的導遊一樣，在西雅圖買房也需要有個可靠的房仲幫忙。他們對當地的房市很熟，可以幫你找到適合的房子，還能教你怎麼出價比較合適，買房的路上會順利很多。 3. 確保你有足夠的錢 在西雅圖，賣房子的人喜歡選擇那些準備好錢的買家。這就像去市場買東西，你錢帶得夠，賣家就會更願意賣給你。所以，在看房之前，先去銀行確認好你能貸多少款，準備好首付款，這樣你才有競爭力。最簡單的方式就是取得Pre-approval letter，貸款公司或銀行在看過你的財務資料以及信用歷史之後，就可以出一張紙告訴你到底能貸款多少錢，買多少錢的房子。 4. 快速做決定，抓住機會 在西雅圖買房子，有時候需要快、狠、準。看中一套好房子，就得果斷決定，要不然別人就搶先一步了。所以，要保持靈活，根據當時的情況做出快速決策，這樣才有機會拿下心儀的房子。 5. 別忘了房屋檢查 即使你急著買房子，也千萬不要忘了檢查房子的狀況。就像買菜要看清楚是否新鮮一樣，房屋檢查可以幫你發現房子的問題。雖然有些人為了搶房子會放棄檢查，但這樣做有風險。如果有機會，可以花點時間請專業人士來檢查，確保房子沒有隱藏的問題。 6. 有彈性，出價要聰明 簡單來說，在西雅圖買房準備越充分，成功的機會就越大。但在西雅圖買房，出價也是一門學問，不只是錢多少的問題，還有其他條件要考慮。 大家還記得先前Joy幫客戶搶房的經驗分享例子，憑藉的積極有效的策略，雖說當時他們出價僅是第四高，卻還搶到了心儀的房子。（Multiple offers下的奇蹟，文章連結：https://shorturl.at/96LOa) 找房時，記得跟你的西雅圖房仲商量一下，量身定做的聰明出價策略，也能大幅增加成功的機會。

文｜Joy Wang 投資西雅圖房地產，可以買Flipped 的房子嗎？ 答案是很肯定的——最好不要！ 讓我來分析給你聽。 Flipped property是投資者購買房子，然後裝修，爭取在最短的時間之內完成，出售，賺取最高利潤。這類的房子有幾個問題： 一 錢錢錢-以賺錢為目標! 只要能省錢，不管它合不合現在的法規，或是安全。能省就省。 二 快快快-與時間賽跑! 時間就是金錢，這些投資者通常都是使用高利貸取得資金，每個月的利息至少是12%以上，每拖一個月，就損失許多錢。所以要在最短的時間之內完成裝修。那我們都知道，慢工出細活，快工不但粗糙，有可能錯誤百出。 三 減減減-能少做就少做! 無論是室內或是室外，所有的工作，都以表面工夫為基準。很多時候都沒有pull permit節省費用和時間。至於搬進去之後如何，跟他們都沒有關係。有一些院子看起來很美，等交屋住進去之後發現原來雜草叢生，blackberry他們只是用木削遮掩一下。 四 簡簡簡-越簡單越好! 因為這些投資人不曾住在這房子，所以只求美觀，省錢，而不會考慮到實用性。搬進去住在裡面，會發現雖然很美，但是缺這個，缺那個，需要再花錢修改。 五 美美美-中看不中用! 一般這種快速裝修，馬上上市的房子，都會在表面上看來非常的美麗，流行，寬敞，明亮，人見人愛。 六 遮遮遮-掩蓋真相! 凡事需要花大錢的，盡量用灰版或油漆，或是櫃子遮起來，而不是去解決問題。例如，老舊電線，水管是老舊的鍍鋅的鐵管，漏水…….花大錢的整修項目，把它遮蓋起來，是最省錢的方法。也能夠讓投資人得到最大的利潤。 當然，無可否認的也有很小部分的投資者，他們不但是很有經驗也有良心的，在以賺錢為目的的前提之下，仍然堅持有好的品質。 那至於怎麼知道這棟房子可不可以買呢？ 就是需要專家的幫助。例如專業的房屋檢查人員，經驗豐富的西雅圖房屋仲介。讓專家來發現問題，而不會被外表蒙蔽。

文｜Joy Wang 最簡單的答案就是：賣不出去的房子。 你可能會覺得這是廢話，但讓我用經驗來告訴你，為什麼這些房子不能買。如果房屋市場狀況很好，房子卻一直賣不出去，這表示很可能是個坑，搞不好裡面還有地雷，炸得你頭昏腦脹。 1. 開價太高 現在資訊發達，開價太高的房子不僅仲介知道，幾乎所有正在市場上尋找這個價位房子的買家都知道。所以，如果反過來說，賣家想要賣個好價錢，開高反而會賣不到預期的價錢。 2. 地點不好 這些房子可能位於治安不佳的地區或學區評價不好的地方。 3. 鄰近交通繁忙或地形不佳 房子如果緊鄰大馬路、高速公路，或者位於陡坡上或懸崖旁邊，都會很難賣。 4. 格局怪異 很多人在裝修或增建房子的時候，沒有請專業建築師規劃，隨意更改或增建，結果造成房子動線不順、格局怪異。這種房子也很難賣出好價錢，通常會在市場上掛很久。 5. 結構有問題 老舊房子還是有人會買，因為可以重新裝修。但那些結構有問題的房子，絕對是個坑，需要花大量的金錢和精力去修復。 6. 不良環境 房子如果在垃圾場、有污染的工業區或高壓電塔旁邊，洪水區（flood zone），有大面積霉菌感染（mold）的房子，都不能買。 總之，買房子是一門大學問，不能只看價格和呎吋，否則你可能會錯過很多重要資訊。所以在西雅圖買房時，找到一個經驗豐富的房仲是非常重要的。 其實我們陪客戶找房子的過程中，也會根據不同房子的情況提供專業建議，更重要的是幫助客戶避開各種陷阱，確保買到的不是坑，而是真正的好房子！

文｜Gloria Hsiung 吃麥當勞的時候，每次打開漢堡的盒子，都好像比上次小一號，大家有這個感覺嗎? 然後，大家有覺得房子好像也是如此，越住越小嗎？ 這似乎不是錯覺…根據全美新建造的房屋坪數統計，新房子坪數的確是越蓋越小。（圖2.趨勢) 2023年平均面積下降到2,411 SF，這是13年來的最低點，延續了自2015年平均面積達到2,689 SF 高峰後開始的下降趨勢。唯一例外是2021年，當年因疫情導致大家需要更多空間在家，以及低利率推波助瀾，使買家能夠購買更大房屋，所以，住宅面積有增加。到了2022年和2023年，平均住宅面積的下降趨勢再次出現。 同時，新建房屋的中位數面積也在過去十年持續下降，去年掉到2,179 SF。其實，這背後的原因很大程度上，是因為現在的買家比20年前更傾向於買小房子。(圖1.走勢)。 2003年，人們通常想要的房子大小大概是2,260平方英尺。到了2023年，這個數字降到了2,067平方英尺。由整個下降曲線來解讀，買家對房子大小的喜好是有明顯的改變。 根據NAHB的統計，近30%的新房買家是單身，他們可能不需要，也不想擁有大型房屋。 加起來，大概有70%的人，選擇2,500 SF以下的房子，那為什麼買家會有這樣的趨勢呢？當然還是得回到低庫存，房市供需失衡，及高房價的影響。 此外，這也與地區的分區規定(zoning)也是有相關。分區規定就是城市規劃中的一套規則，主要是把城市劃分成不同區域，每個區域有特定的用途和建築標準。比如說，某個地方只能蓋住宅、商業或者工業用途的建築物。同時也會規定建築的高度、密度等。 而為了解決房屋供給短缺的問題，西雅圖其實這幾年都在著手開放規定，讓建商有更多機會蓋比較密集的房子，提供給買家更多房源選擇。所以能蓋出來的小房子，也越來越多。話說，也不只在西雅圖房地產如此，全美大趨勢也是相同的， 根據美國國家住宅建築商協會（NAHB）的數據， 所以結論是，房屋的確變小了。 而室內空間的利用必須更有效率，如果不能像以前那樣有自己的辦公室，只好在餐廳或客廳找一個角落，或者增加更多的儲物空間。儲物空間的有效利用對於亞洲人來說可能是家常便飯，但在美國這可是新趨勢。 空間變小也有它的好處，比如說房屋稅負擔較輕，能源使用也會少些，每月的水電費也會省下一些。不知道大家對房子變小有什麼看法呢？我個人是不太喜歡打掃，所以覺得房子大小剛剛好就好啦，哈哈哈哈！

文｜Joy Wang 決定定居西雅圖了嗎？或是正在西雅圖找房嗎？ 根據PropertyClub 2024年的最新調查，華盛頓州最安全的城市榜單已經出爐了！快來看看你居住的城市是否名列前茅： 另外Safewise也進行了一項類似的調查，看看你的城市是否也在他們的榜單上： 無論是哪個榜單，都可以看到許多熟悉的城市名字。你住的地方有在上面嗎？如果有，那你是住在華盛頓州最安全的城市之一哦！

文｜Joy Wang 猜猜看？ 目前市場上最貴的房子是多少錢？猜一猜！不要偷看哦！ . . . . . . . 好吧，我來揭曉答案。截至2024年6月17日，最貴的房子是一棟位於郵政區號98004的Hunts Point豪宅，售價高達$70,000,000。 是的，你沒聽錯，七千萬！這是豪宅中的豪宅！ 十一年前的Hunts Point最貴的房子不過是幾百萬而已，記得有一次去看一棟房子，很幸運的在主人房的衣帽間看到一頂美國小姐的皇冠。想來房子的女主人應該是個美女！ 有什麼特別之處？ 首先，這座豪宅的土地面積有4.3英畝。整棟房子的總面積是17,599平方英尺。具體來說，主屋有11,150平方英尺，而附屬的員工宿舍也有4,549平方英尺。 如果你在這裡迷路了，只需跟著壁爐的數量走就行了。 這裡一共有八個壁爐，戰略性地分佈在各個地方，確保你永遠不會離溫暖太遠——非常適合那些寒冷的夜晚，當你懶得走回主客廳時，可以隨時取暖。 豪華生活的代價 那麼，這麼大的房子地產稅是多少呢？ 每年將近26萬美元的地產稅!! 這比大多數人的年薪還多！試想一下，當在聊天的時候，告訴你的朋友們：”是的，我每年繳納二十六萬美元的地產稅。“ 第二名昂貴豪宅 緊隨其後的是一個位於San Juan Island的Friday Harbor的度假屋。這個小窩的售價是五千八百萬美元。它擁有87英畝的土地，你大概可以在那裡舉辦一場迷你奧運會了。房子的總面積稍微謙虛一些，只有13,109平方英尺而已⋯⋯ 所以，這就是目前市場上最昂貴的房子！如果你在尋找西雅圖新房，而且有幾千萬美元預算，這些是不錯的選擇。

文｜Gloria Hsiung 在西雅圖找房的人，應該不陌生，偶爾在網上看房子的時候，會突然看到一些遠低於市價的物件。條件都很好，價格卻未免也太吸引人了！ 這時，趕緊點開仔細看，可能就會發現，原來是ARCH的房子。 什麼是ARCH？ ARCH，全名是 A Regional Coalition for Housing，是位於華盛頓州的一個聯盟，致力於為中低收入家庭提供可負擔的住房。這個聯盟通過與建商合作，或是當地政府提供政策激勵，如稅收減免、快速審批程序或土地使用優惠，來鼓勵開發商建設可負擔住房。 因此，在一些大規模開發的地區，如Issaquah Highlands，你會經常看到一些價格低於市價的房子，這些或許就是ARCH的案子。 人人都可以買ARCH的房子嗎？ 既然是可負擔住房，那麼家庭收入必須符合特定標準。 通常是根據地區中位數收入（Area Median Income，AMI）的百分比來計算。每個住房計劃的收入上限可能不同，但一般來說，收入應在50%-80% AMI之間。比如在 Bellevue，收入限制大概如下： 當然，這個家庭收入標準，也會根據城市不同而有調整。 這麼便宜的房子，買了之後可以套利嗎？ 等一下！雖然這些房子的價格看起來非常誘人，但事實上，ARCH住房的出售價格通常受到限制，以確保房屋的可負擔性。 例如，房屋的價格增值可能會受到某些限制，確保未來的低收入家庭也能負擔。此外，這些房屋通常有所有權限制，比如持有一定年限後才能出售，或者出售時需要優先考慮其他低收入家庭購買。 如果買了一個社區，裡面有ARCH的房子，會不會對房價有影響？ 這是很多人的疑問。某些社區可能會對可負擔住房項目持反對態度，擔心這些項目會對當地房價、社區安全和基礎設施帶來負面影響。 然而，根據我們的觀察，由於可負擔住房的數量通常很少，這種影響一般不會大規模地改變市場動態。 最近西雅圖東區市場上，大概有8個符合ARCH的房子; 價格來說，都是遠低於市價，舉例來說，有個Kirkland公寓售價$263K，或是Bellevue邊間Townhouse $535K等。如果你有興趣了解更多，不妨查看ARCH的官網，獲取最新的收入資格標準和可負擔住房信息。 如果符合收入限制，也許也可以在西雅圖找到屬於自己的ARCH住房！

文｜Gloira Hsiung 先說答案：可以！ 這幾年，西雅圖的房價一直讓人頭疼，但你知道嗎？以60萬美元的價位，買到一間漂亮的兩房住宅，是完全可能的！甚至在東區Bellevue，如果買家符合ARCH資格，也是有機會的。 為什麼說可以？ 西雅圖市區相比東區，房源選擇更多，這對買家來說是個好消息。這裡的房地產市場雖然競爭激烈，但只要策略得當，找到合適的房子並不是難事。 需要注意的區域 在找房過程中，要注意治安和交通問題，有些地區可能不在考慮範圍內。通常，這個價位的房源多集中在靠近Aurora Ave的區域，但我通常不建議客戶在那裡購房。原因很簡單，只要Google一下“crime rate”，你就能明白了。 如何找到理想的房子？ 在西雅圖市區找房子，我建議用刪去法來挑選最適合的房子。這是一個有效的策略，可以幫助你快速縮小選擇範圍。 以下是三個重要原則： 具體例子 排除Aurora周邊、車廠林立的Lake City以及治安比較疑慮的幾個區域後，西雅圖還是有不少60萬美元以下的選擇。 例如去年底，Northgate有一區大概七八戶左右，全新的兩房Townhouse，價格都在50-60萬之間，大概一兩個月就售罄了。今年初，Pinehurst有一區全新完工的雙拼Townhouse，兩房兩衛，還附有車位，位於靜巷內; 目前價格在60萬以下的，只剩最後一間。 甚至新建分割的DADU也都是不錯選擇。就我們觀察，在西雅圖房市，這個價位的優質房源通常也是銷售的特別快。 投資潛力 這些例子證明，只要有耐心和準備，以60萬美元的價位，找到理想的房子是完全可能的。即使是投資，西雅圖也是個不錯的選擇。這裡的租金水平與東區相差不大，但房價卻便宜很多。以兩房物件來說，較好的地點可以租到$2500-3000/月，應該也不是問題。 最後的建議 總的來說，有耐心和計劃，再加上一位可靠的西雅圖仲介，在這個預算內找到令人滿意的房子，是完全可行的。提前做好準備，清楚了解自己的需求和市場行情，西雅圖的房產市場還是充滿機會的。