帶客戶看房子的時候，我和 Joy 都會先幫他們釐清需求，從第一優先考量開始，再一步步縮小範圍。對很多買家來說，並沒有「一定要買 single family 才好」或「condo 就不能碰」這樣的標準答案，真正要看的還是生活型態。像是有沒有時間打理院子？每個月能接受多少固定開銷？這些都會影響房型的選擇。 說到固定開銷，就不能忽略 HOA（Homeowners Association，社區管理費）。在西雅圖地區，condo 幾乎一定會有 HOA，部分 townhouse 社區也會收費，而新建的 single family 社區或 gated community 也很常設有 HOA。不同社區的 HOA 費用差異很大，取決於管委會負責的範圍（例如是否包含泳池、健身房、保全）以及社區戶數。 有些客戶因為常常長途旅行，就會偏好 condo 或有完善管理的 townhouse 社區，因為外部維護和公共區域大多由 HOA 處理，人不在家時也多一層安全感。 不過，買房時審閱 HOA 文件 絕對是必要步驟，千萬不要輕易 waive。HOA 資料通常厚厚一疊，但其實只要抓幾個關鍵，就能快速判斷社區財務狀況是否健康： 很多人看房子只注意屋況和地點，但 HOA 報告往往才是決定未來住得安心與否的關鍵。作為西雅圖房仲，我和 Joy 在協助客戶制定出價策略時，也會把 HOA 文件和潛在成本納入考量。畢竟，買房不只是買屋頂和牆壁，同時也等於買進了一套遊戲規則，還有整個社區的財務帳本。

平常在幫客戶買賣房子的時候，我們常常會被問：「那出租怎麼辦？有推薦的租屋管理公司嗎？」 說真的，這個問題我們一直放在心上。 我們希望大家找我們，不只是買賣房子的那一刻，而是能一路陪伴，從購屋、出租到後續的物業管理，都能幫上忙。 也因為這個理念，我們一直在留意值得信賴的租屋夥伴。前陣子終於接觸到一個在西雅圖租屋圈小有名氣的團隊，深入了解後真的很驚喜，也促成了我們之間的合作。 他們不是只幫你貼個廣告、找房客就結束的公司，而是有完整團隊在運作。不管是刊登物件、篩選房客、租約簽署、安排維修，甚至是最新法規的動態，他們都非常熟悉。根據我們了解，他們目前在 Zillow 上的租屋市佔率大約有 5%，能在競爭激烈的市場中做到這樣，真的不簡單。 我們會願意推薦他們，除了因為他們專業、效率高，更讓我們放心的是整體的服務彈性和回應速度。日常溝通上可以使用中英文，而且除了 email，也能透過大家平常習慣用的 messenger 即時聯繫，處理突發狀況快速又順暢，溝通起來非常有效率。 費用方面，我們也特別做過比較，考量到他們提供的服務內容與品質，整體價格真的算是非常合理，不會讓房東有被收過頭的感覺，CP 值可以說是非常高。 最重要的是，目前透過我們這邊介紹，還有額外的優惠折扣唷!! 如果你最近剛好有房子要出租，或者覺得自己管房子快要變成全職客服，又或者每次看到租屋法規更新都想關掉網頁裝沒看到，那真的很適合來找我聊聊！ 我可以幫你對接這個我們合作中的管理團隊，幫你把麻煩的事變得簡單，讓你多一個穩定又省心的好選擇。

到底房子買進來以後，多久以後出售才至少不會虧本？答案可能比你想像的還久.. 我這幾天在幫客戶算，才發現很多人其實低估了賣房的成本…😅在華盛頓州賣一間房，漲個 10% 還不一定能打平，為什麼？林林總總算起來，政府稅費REET根據售價最高可達3%，另外行銷成本加上仲介費用，還有若想賣高價前的 touch-up也不能少 ex: 修屋頂、補漆、清潔，空屋期間的地稅水電費等加一加，我想沒漲個 10% 根本回不了本。 那到底要「持有多久」以後，才會漲超過10%呢？ 根據 Zillow 和 Redfin 數據來看： 房型 平均漲超過 10% 的時間 🏠 Single Family 約 1.5～3 年（熱門學區甚至更快） 🏘 Townhouse 約 3 年 🏢 Condo 約 4 年以上（漲幅通常最慢） 市場熱的時候漲幅：Single > Townhouse > Condo，而市場冷的時候跌得最慘的是：Condo > Townhouse > Single 有時候賣房價格不如預期，不見得是房子不好，或許是時機沒選好，或是沒把隱形成本算進去房地產雖然不是每天像股市那樣大起大落，但也是一門算得精的投資啊💰

最近，許多房東朋友們最關心的話題，莫過於華盛頓州眾議院第1217號法案（House Bill 1217，簡稱HB 1217）了。 這個法案在昨天（2025年4月27日）正式通過州議會，目前正送到州長辦公室等待簽署。只要州長一簽字，這項新規就會立即生效，那HB 1217到底是什麼？來快速看一下重點吧！ 主要內容與規定 租金增幅限制租約開始後的一年內，房東不能調漲租金。之後，每12個月內，租金和各種費用的調漲，最高不得超過「7%＋消費者物價指數（CPI）」或10%，取較低的那個。 製造/移動房屋租金限制（包含manufactured/mobile home park spaces）這類房屋的租金每年漲幅不得超過5%，而且這個限制是永久生效的。 通知要求房東若要調整租金或費用，必須提前至少90天書面通知租戶。 租戶權益如果租金漲幅超過7%，租戶可以在20天內提早解約，而且不用付違約金。 費用限制逾期罰金不得超過月租金的1.5%；押金不得超過一個月的租金。 租約類型平等不論是月租還是長期租約，租金不能出現顯著差異。 執法機制租戶或州檢察長有權對違反規定的房東提起訴訟。 法案有效期租金限制規定會一路有效到2040年7月1日。 有哪些房產是例外呢？ 以下這幾種情況不受HB 1217的租金限制： 那西雅圖市本來不就有自己的規定了嗎？ 沒錯！其實在HB 1217之前，西雅圖市就已經有自己的租金相關規定。這邊來簡單比較一下兩者的不同： 通知期限西雅圖市要求提前180天通知；HB 1217則是提前90天。 租金上漲限制HB 1217設立了明確的漲幅上限；而西雅圖市目前沒有設漲幅上限，只規定通知跟搬遷協助。 搬遷援助（EDRA, Economic Displacement Relocation Assistance）西雅圖市規定，如果一年內租金漲幅超過10%，房東需要支付搬遷補助；HB 1217裡則沒有相關條文，因此在西雅圖市內，還是必須遵守EDRA的規定。 適用範圍HB 1217是全州適用，包括Bellevue、Redmond等地區；而西雅圖市的租金規定只限於市區範圍內。 如果你是房東，現在可能是個好時機，檢視一下現有租約內容，看看未來有哪些地方需要配合調整。不管是想繼續出租，還是打算規劃下一步，了解新規定總是早一點比較安心。當然，如果你是租客，這也是個好消息！未來租金變動會更加有規範，住得安心又有保障啦。

在西雅圖找房的人應該都有這種經驗——看了幾十間房，還是覺得「哪裡怪怪的」、找不到真的滿意的那一間。 身為西雅圖房仲，我們每天都在幫客戶過濾房子。Redfin & Zillow物件各式各樣看得眼花撩亂，但事實上，不是每間房都值得花時間去看！ 只要掌握這「五個條件」，馬上就能直接淘汰一半不值得考慮的物件： 地點尷尬、不便利 交通不便又無社區氛圍，通常這種地點未來轉手也比較慢，就算市場回溫，升值空間也有限。 土地條件太差（斜坡地、超小後院等） 買房不能只看室內坪數，特別是在西雅圖地勢和形狀也非常重要，尤其在未來想要增建或轉手時，會直接影響估價。 結構可能有問題（老屋、基礎地基歪斜） 老屋最怕的就是結構問題，或舉例來說，像是1950年代的老房如果從沒換過水管或電線，就算內裝翻新過，也得額外準備修繕預算。 房價怪怪的（高得離譜，或便宜得不自然） 某間房比同區域貴了10~20%，不是因為裝潢太高級，就是屋主對價格有不切實際的期待。相反地，如果房價太便宜，也可能是因為有沒發現的隱藏問題。 社區沒在成長（學區退步、商業活動減少） 房子會升值，很大一部分要看社區發展。如果附近學校排名持續下降、開放屋出現率變高、甚至連周遭商店都在撤退，這就很值得注意。 簡單來說，買房不是多看就有用，而是要會「篩」。用對方法，時間省一半，信心加倍！ 如果想知道你看的房子有沒有中這五條？也歡迎我們聯繫，一起聊聊你的購屋計畫唷。

一年一度四月報稅的季節，不知道大家是已經準備好所有資料，或還沒開始就覺得有點頭痛呢….既然是無法避免，不如來趁機會研究一下有什麼方法節稅。 在華盛頓州的房東，報稅時的確是有些常見的支出，可以用來抵扣收入。以下大致整理了，在華盛頓州許多投資出租房的人，都會關注的扣除項目： 1️⃣ 貸款利息：如果有房貸，支付的利息部分是可以扣除的，這通常是房東報稅時最大的一筆扣除項目之一。 2️⃣ 房產稅：華盛頓州的房產稅可以作為支出來抵扣，這是基本但重要的一項。 3️⃣ 保險費用：房東保險（Landlord Insurance）或租客保險（如果是由房東支付的部分），這些都是可扣除的費用。 4️⃣ 維修與保養費：房屋的日常維修、修理電器、水管、冷暖氣系統等，這些支出都可以扣除。不過要注意，如果是大規模的改善（如翻新廚房，翻新地板之類），這類通常需要分多年折舊，而不是一次性扣除。 5️⃣ 物業管理費：如果有聘請物業管理公司來幫忙管理出租房，那這筆管理費也是可扣除的。 6️⃣ 廣告費用：刊登出租廣告的花費，例如 Zillow、Craigslist、Facebook Marketplace 上的推廣費用，都可以報稅時抵扣。 7️⃣ 水電瓦斯等公用事業費：如果租約是由房東支付水電費、垃圾處理費等，這些支出也可以計入扣除。 8️⃣ 差旅費用：如果你需要開車前往出租物業進行檢查、維修或洽談租屋事宜，也可以扣除與房產相關的里程數（IRS 每年都有標準的里程扣除金額）。 9️⃣ 法律與會計費用：如果你請會計師幫忙報稅、或是聘請律師協助擬定租約、處理租客糾紛，這些專業服務費用也是可以扣除的。 🔟 折舊費用：出租房產的價值會隨著時間折舊，這部分可以按 IRS 的規定進行折舊扣除，每年攤提，減少應稅收入。 讓報稅更輕鬆的小撇步 📌 保持完整記錄：把所有和出租物業相關的發票、收據、支出記錄整理好，建議使用電子記錄或專門的記帳軟體來管理，避免到報稅季節才手忙腳亂。 📌 了解報稅規則：稅法可能會有所變動，所以每年報稅前，最好查詢最新規定，或請會計師確認是否有新的扣除或優惠政策。 📌 考慮設立 LLC：如果你的出租房產數量較多，或想要保護個人資產，考慮成立 LLC 可能是一個不錯的選擇，這樣不僅能增加法律保護，某些情況下還可能帶來額外的稅務優勢。 想進一步了解出租房產的稅務扣除規則，也可以查看 IRS 官方指南。或是有其他關於報稅相關的節稅技巧，也非常歡迎跟我們分享一起交流！😊

有鑒於這次加州大火的新聞，大家可能會好奇，在美國買了房子之後，什麼方式可以有效保障自己的財產？其實，房屋保險就是一個非常實用的工具。 一般來說，如果買房子的時候有跟銀行貸款，銀行通常就會要求屋主購買房屋保險，由此可見，保險對於保護財產的重要性。 在選擇房屋保險時，保額是決定保費的關鍵，那如何正確設定保額，不至於讓保費過高，但也能提供足夠的保護？以下是幾個參考原則： 建築重建成本 重建這部分的保額，最好是基於當前市場重建成本，而非房屋的市場價值。以華盛頓州為例，每SF的建築重建成本，粗略估計約為$300至$400。例如，一棟2,000 SF 的房屋，重建成本大約在$600,000至$800,000之間。 個人財物保額 通常設定為建築保額的50%至70%。例如，如果建築保額為$400,000，個人財物保障應介於$200,000至$280,000之間。如有藝術品、珠寶等高價物品，可額外增加專項保險，確保全面保障。 責任保險 最低標準為$100,000，標準保額通常為$300,000，但若擁有高價資產或出租房屋，建議提高至$500,000甚至更多，或考慮購買傘狀保險（Umbrella Policy）。 臨時住房與額外支出 建議設定為建築保額的20%至30%。例如，建築保額為$400,000，臨時住房補助應涵蓋至少$80,000至$120,000。 不過由於天災頻傳，物價上漲，就算一樣條件，這幾年房屋保險費用也是顯著增加。就拿我自己的經驗來說，去年續保時保費一下子被漲了30%。當時還以為是保險公司太黑心？結果保險經紀人告訴我，這樣的漲幅其實符合平均水準。（…當下也是很傻眼就是了） 話說回來，即便保險費用上漲，也有一些小方法可以幫助節省成本，不無小補： 還有一個就是— 調高自付額（Deductible），其實適度調高自付額，也能降低每年的保費。尤其是針對小額修繕，自行支付反而更划算，畢竟申請補償以後，下一年不可避免就會被漲保費。 防護做得再好，災害有時仍難以避免，平時可以考慮準備一下應急逃生包（包含現金、重要文件副本、藥品等）。另外，也可以將重要文件、保險文件等掃描並儲存到雲端，方便災後快速索賠。 還有預先規劃好逃生路線，特別是確認車鑰匙擺放位置，除非住在市區，不然在美國沒車真的移動會是一個很大的問題。 總之，在美國買房透過正確選擇保險與適當設定保額，萬一不幸遇到災害，屋主仍可以大幅減少損失，儘快恢復原本生活。

今天要跟大家分享一個超棒的消息——我跟 Joy 今年拿到了 Best Choice 的 Leading Edge 獎！🎉 Best Choice Realty 雖然不像 Windermere 那樣歷史悠久，也沒有像 Keller Williams 遍布全美，但作為華盛頓州規模和生產力名列前茅的獨立房地產公司，還曾在 2023 年被《西雅圖時報》評為西北太平洋地區的最佳房地產公司之一。我們能在這樣的團隊中拿到這個獎項，真的覺得特別驕傲，也充滿感激！ 一路走來，支持我們的每一位朋友、客戶、夥伴，都是我們的關鍵推動力！特別是那些選擇信任我們、願意推薦我們，甚至只是默默點個讚、留個言的人，都是我們持續前進的重要動力。 雖然買房賣房是我們的工作，但我們其實本身就對房子充滿熱情！從欣賞各式各樣的建築風格，到了解每個家的故事，這些過程讓我們樂此不疲。每次協助客戶完成房地產交易，幫他們解決問題並找到理想的家，對我們來說不僅是一份工作，更是一種成就感和意義所在。 新的一年快到了，我跟 Joy 想藉這個機會祝福大家 新的一年事事順心、平安喜樂！ 未來無論你是想計劃在西雅圖買房、賣房，還是單純想聊聊房市的大小事，都歡迎隨時找我們！感謝你們的支持，讓我們的努力有了回報，也期待能繼續陪伴大家完成房產夢想！

文｜Gloria Hsiung 在購房時，通常我們會建議先拿到預核准信Pre-approval Letter，這樣在找房子時就能更清楚自己的預算範圍。 像 Bellevue 的價格區間真的很廣，從 70 萬的公寓到上千萬的豪宅都有。所以，知道自己的預算上限會比較實際一點。但就算貸款核准額可能比預期的高，例如說原本只想買100萬房子，沒想到貸款可以到150萬，這也不代表一定要買150萬的房子。最好仔細算一算，如果把貸款拉滿，會不會影響到平常的生活品質？ 這裡有一些可以參考的理性指標，給大家參考： 市場競爭激烈時，也別被搶房的節奏帶跑，回頭看看這些指標，保持理性。 買房應該是一件令人開心的事，迎接新家的喜悅才是重點，而不是讓財務壓力影響到生活品質的大幅下降。西雅圖近年來房價高漲確實讓這件事變得不容易。儘管如此，可以考慮保持一些彈性，適當地放寬地點範圍，或是考慮其他房型，千萬別讓買房的過程變成一個讓人喘不過氣的負擔。希望大家都能買得開心，付得安心!

文｜Gloria Hsiung 在西雅圖東區，房價真的不便宜，尤其是3-4房以上獨棟房。好的地點全新建造動不動就要價250-300萬美元起跳，讓不少人望而卻步。因此，有些買家會開始考慮買老房子來翻新。 那麼，究竟是買新房划算還是翻新老房，哪個比較好？ 我覺得最大的決定關鍵在於-預算與時間分配。 其實，買新房或翻新老房的選擇，還是得看預算、需求和個人喜好。西雅圖東區這幾年發展快速，土地不多，如果有指定學區或地點等需求，或許連新房都很難找到，這時候翻新老房就是不錯選擇。 但假使你比較喜歡整齊規劃的社區，且希望房子本身符合現代化格局，那麼新建的社區或是新房子就很合適。 買新房 新房通常採用最新的建築技術和設計，不僅能源效率高，生活起來也更便利。再加上全新設備和設施，短期內的維護成本會更低。 數據顯示，新房在前10年的維修費用平均可節省20-30%。另外，有很多大型新社區會設置公園、健身房、社區中心等，街景也會比較整齊劃一，間接提升居住品質。 當然，新房的價格普遍比較高，對某些買家來說是個不小的負擔。而且，由於土地有限，新建社區除了前後院可能偏小，地點來說往往會稍微遠離市區，可能得多花點通勤時間。 翻新老房 有些人偏愛翻新老房，有一大原因是老房的價格通常較低，這樣一來就能省下更多錢來裝修和翻新。老房通常位於成熟社區，生活機能也會相對比較好，而且還可以根據喜好改造。 不過，翻新老房也有風險，像是可能會碰上屋頂壽命將至，管道老化或電線不符合現行標準等結構問題，修起來可不便宜。統計顯示，70%的翻新項目會超出預算。另外，翻新需要時間，看規模大小，通常半年到一年跑不掉，對於時間壓力的人來說，得有心理準備。 整體來說，在西雅圖東區找房，如果是追求現代設計、低維護成本且預算充足，那麼買新房可能會是你的菜；但如果重視的是成熟社區的便利，並且願意投入時間和精力，翻新老房更適合。無論選擇哪一種，記得評估好需求和現實狀況再出手。