文｜gloria hsiung

班傑明·富蘭克林（Benjamin Franklin），說過一句至理名言：

「除了死亡與稅，世上沒有任何事情是確定的。」

買了房屋以後，持有的成本裡，當然也無法避免付稅。今天，來聊聊在西雅圖房地產投資中，稅務這個關鍵要素。

繳稅怎麼這麼複雜？

買房賺租金是爽啦，但稅務問題千萬別輕忽，尤其在西雅圖這種高地產價值的地方，稅金可不是小數目！無論是買來出租還是自住，了解這些稅務知識都很重要。

1. 地產稅 (Property Tax)

地產稅是每年必繳的，西雅圖房地產的地產稅大約在 1% 到 1.2% 之間，取決於房屋價值。假設你買了一間 80萬美金 的房子，地產稅大約是 8,000到9,600美金。所以，不管是自住還是出租，這筆錢都得算進去每年的房屋開銷裡。想了解，自己所在城市的稅率？請點這裡

2. 房租收入稅 (Rental Income Tax)

如果你把房子拿來出租，那租金收入會被視為你的個人所得，要繳納所得稅。以西雅圖的租金行情來看，假設每年租金收入是 42,000美金，扣除房屋稅、保險、維修費等費用後的淨收入就是你需要報稅的部分。記住，要有租金收入，就得把相關稅務算清楚。

3. 折舊 (Depreciation)

這可是出租房產投資者的一個省稅利器。根據美國稅法，房產建築價值（不含土地）可以按 27.5年 來折舊，這樣可以降低你每年的應稅收入。比如，你的房子的建築價值是 50萬美金，那麼每年可折舊金額就是 50萬 ÷ 27.5 = 18,182美金。這筆金額可以從你的租金收入中扣除，減少你需要繳的稅金。

4. 賣房資本利得稅 (Capital Gains Tax)

如果哪天你想賣掉房子，那賺的錢就會涉及資本利得稅。在美國，持有房產超過一年，稅率一般為 15% 到 20%。假設你以 100萬美金 賣掉房子，扣掉買房成本和費用後賺了 20萬美金，那麼可能得繳納 3萬到4萬美金 的資本利得稅。

如果是自住房，有什麼稅務優惠？

但如果這間西雅圖房地產是你自住的房子，那麼在稅務上，是可以享受到不少優惠。

1. 抵押貸款利息扣除 (Mortgage Interest Deduction)

自住房的屋主可以申報抵押貸款利息扣除。簡單來說，你每年付的房貸利息可以從你的應稅收入中扣除。以貸款 50萬美金、利率 4% 為例，你第一年大約會支付 2萬美金 的利息。這筆金額就能直接減少你的應稅收入，讓你繳的所得稅少一點。

2. 地產稅扣除 (Property Tax Deduction)

不論你是自住還是出租，地產稅都可以從你的應稅收入中扣除。自住屋的地產稅扣除最高可以達到 10,000美金，這也是一筆不小的減稅優惠。不過，只有在選擇「逐項扣除」（itemized deductions）而不是「標準扣除」（standard deduction）時，才可以申請這項地產稅扣除。

標準扣除額較高的人，可能會選擇不逐項扣除，就無法利用這項優惠。

3. 自住房資本利得免稅 (Capital Gains Exclusion)

自住房最大的一個好處就是：你賣房賺到的錢可以免稅！

根據美國稅法，如果你在賣房前的 5年內至少住滿2年，那麼你賣房的利得部分可享受免稅優惠。單身的屋主可以免稅 25萬美金，夫妻則可以免稅 50萬美金。這意味著，如果你在西雅圖賣掉一棟房，賺了 30萬美金，只要符合條件，就完全不用繳資本利得稅。

精打細算，才能省稅賺更多

不論是自住還是出租，在西雅圖房地產投資的過程中，稅務問題都是不可忽視的一環。地產稅、房租收入稅、折舊以及賣房的資本利得稅，這些都是你需要提前考慮的開銷。特別是自住房的稅務優惠，能幫你省下一大筆錢。建議大家在投資前，先了解當地的稅務政策，做足功課才能在這場投資中賺得安心踏實。

想知道更多，在西雅圖持有房子大大小小的成本，請參考這篇—購房陷阱:你不可忽視的隱藏成本