在充滿競爭的西雅圖房地產市場中，購房者除了要找到理想的房子，還得應對房貸這個複雜的環節。對很多人來說，理解房貸的各種細節可能像在學一門外語，但其實，只要掌握一些關鍵要點，你也能輕鬆獲得最優惠的利率和條件，並在房產交易中佔據優勢。

先來解釋一下房貸基礎知識：利率是如何決定的？

房貸利率簡單來說，就是銀行借錢給你買房的成本。銀行會根據你的信用狀況、收入穩定性、首付款比例等多種因素來決定你能獲得的利率。當然，市場的整體利率水平也會受到聯準會（Federal Reserve）的政策、通脹、經濟表現等宏觀經濟因素影響。

對於購房者來說，獲得最低的利率意味著在貸款期間可以節省大量的利息支出。那麼，如何才能拿到最優惠的利率呢？

這次我們特別邀請到General Mortgage Capital Corporation的西雅圖專業房貸經紀人 Marrisa Guan，她是一位擁有豐富的經驗的資深前輩，了解西雅圖買家在貸款申請、房產選擇和資金籌措方面可能面臨的挑戰，關於如何拿到最優惠的利率，她提供了以下幾個實用的撇步：

先從影響利息高低的關鍵因素說起，主要可以分為兩個：

1.信用分數

一般來說，信用分數達到 740 以上 可以拿到最好的利息。

2.貸款的額度

貸款額度如果在 75% 以下的 Loan to Value 通常利率也會更低。當貸款額度為 60% 或以下，則可以獲得最優惠的利息。

此外買房申請時，根據貸款類型不同也會影響利率。貸款類型則大致上可分為兩大類：

1. 傳統貸款（Conventional Agency Loans）

這是一般常見的貸款，需要查驗收入，且利息通常最低，也是最多人使用的。傳統貸款又分為以下三種情況：

• Regular Conforming：貸款金額低於 $766,550，利息通常是最低的。
• High Balance Conforming：貸款金額在 $766,550 ~ $977,500 之間，利息稍高，但只要信用分數在 740 或以上，通常也可拿到最低利率。
• JUMBO Loans：貸款金額超過 $977,500。這類貸款要求較嚴格，信用分數需達到 780 以上 才能獲得最低利息，並且信用分數須達 700 以上門檻，才有機會得到貸款。

2. 非正規貸款（NO QM, Non-Qualified Mortgage）

這類貸款的條件相對寬鬆，利息略高。但有多種選項可供買家選擇，例如使用銀行流水帳、損益表、租金等來代表收入來作為申請依據。如果首付達到 40%，即使是外國人或沒有信用分數的申請者也能貸款，目前利息約 6.875%*。

其實在西雅圖，找到最優惠的房貸利率也沒有想像中困難。一般來說，買家在做貸款時，通常會仔細衡量各種選擇。目前Marrisa 所在的General Mortgage Capital Corporation 擁有約百種不同的貸款產品，選擇多樣且具競爭力，估價出來的利率和費用幾乎都是最低的。如果有貸款或詢價需求，都歡迎聯繫 Marrisa：https://shorturl.at/JLrAt

最後補充一個也很常見的疑問：固定利率 vs 浮動利率，如何選擇？

在申請房貸時，會遇到兩種主要的利率類型：

1.固定利率貸款：

利率在整個貸款期間保持不變，適合打算長期持有房產並希望每月還款穩定的購房者。例如：最常見的15-year fixed rate, 或30-years fixed rate。

2.浮動利率貸款（ARM）：

優點是開始時利率較低，但之後會根據市場利率變動。在固定利率期結束後，月供可能因利率上升而增加，基本上存在一定風險，會比較適合短期持有房產或預計利率將下降的購房者。常見的ARM有5/1 ARM、7/1 ARM等（ex，5/1 ARM前五年利率固定，之後每年調整一次）。

選擇哪種貸款類型，基本取決於對未來利率走勢的判斷，以及你本身的住房計劃是屬於長期或是短期。

*為09.04.2024參考報價。