佣金制度改變了嗎？

最近，一則重大新聞引起了廣泛的關注，這就是3/15/2024 的NAR跟賣家集體訴訟和解協議，並達成了4.18億美元的和解金額。據《紐約時報》報導，該協議取消了房地產行業長期存在的6%銷售佣金。這個案例主要討論的方向，大家都想知道這會對市場產生何種影響。

買賣房不用付佣金了？

房價會因此下跌？

首先，對於是否支付佣金這一問題，從西雅圖房市的實際情況來看，事實上從2019年到2022年，NWMLS對其規則、表格和流程就一直不斷進行調整，已經有效的提高顧客與經紀人報酬相關的透明度，且增強了消費者的選擇權和議價機會。最新部分，華盛頓州的“Agency Law”也在2024年1月1日進行了修訂。

用白話來說，就是其實在NAR案例之前，在西雅圖買賣房屋過程中，已經是透明而且透過議價的方式的佣金制度就已經存在。特別是賣家支付佣金的部分，都是在上市前簽訂合約時透過討論決定出來的，並沒有強制規定必須支付多少錢。

畢竟房屋買賣是一門認真的生意，動輒百萬， 而賣家開出的條件，當然也會影響買方的意願，所以最終都需要一個平衡點，來把這個交易做到最好的狀態。

今年新增的Agent Law這部分，是為了避免買家仲介提供服務後，事後在佣金上面產生爭議。所以，新增規定現行只要仲介提供服務給買家，就必須簽訂代理協議，並說明佣金由誰支付，佣金多少。特別是，萬一遇到買家仲介0%的佣金的物件，是不是跳過不看？

其次，房價是否會因此下跌？

實際上，房價的走勢從來就不是由房仲決定的，而是根據市場供需和房貸利率來決定。如果用河流來比喻，市場供需就像河道的方向，房貸利率就像河水的多少，而房仲的佣金或是交易手續費就像石頭。

石頭丟到河裡，會激起的漣漪，但不會改變河道的方向。

而我自己對NAR案例的看法，短期上，我認為對西雅圖房市的買家影響會比較顯著。第一是未來為了避免佣金糾紛，買家必須一開始就決定要委託哪個仲介，以及談定要支付多少佣金，變成無法避免的必要步驟。而在找房的過程中，如果巧遇一間房子的買家代理佣金為0%，畢竟佣金與手續費等目前是不能計入房貸抵押，這時候就會產生一個可能性–買家得從頭期款中拿出一部分來支付服務費用，而賣家可能也會因為買家的支出增加，購買力受限，被要求降價。

當然有些討論，是關於因為買家會開始慎選仲介，所以房仲在競爭的狀態下，會開始調整收費，這部分，我是覺得也很合理！特別是，對於對市場比較熟悉的買家，可以直接找賣方代理，或是律師付費寫合約，不一定需要買房仲介陪他們走過一段完整的買房流程。

但這樣還是有一些缺點，特別是在房市比較熱絡的市場會更明顯。舉例來說，賣方代理不一定會以買家的立場出發，或許就是直接讓買家加錢，能越快成交就好。或者，有仲介的買家可以第一時間預約看屋，但沒有委託的買家，可能都還沒等到open house，房子就被買走pending了。事實上這樣的狀況，我覺得也是間接把買房這件事情給“會員化”了; 就像搭乘美國國內飛機一樣，有多付費的可以提前選位，沒有的就是現場排隊….